来源：金投网
文章来源：网络
图片来源：图虫
35岁前一定要知道的买房原则——不买四房，远离两铺！
前天，央行向市场甜蜜撒了一颗糖，通过下调MLF利率来达到“超预期降息”，想通过买房来自住、或投资的声音似乎又热闹起来了。
买房路上总有绕不过去的神坑，本文总结了一些准则和技巧，希望对你有所帮助！
（1）不买四房：商住公寓、旅游地产、养老地产、小产权房
图片：图虫
一、入坑指数★★★商住公寓
买了商住公寓，才明白什么叫真正的接盘侠！
在买不起住宅、或者因为限购原因不能购买住宅的购房者，可能会考虑到“商住公寓”这种产品。
原本商住公寓这个概念并不存在，商业用地就盖商铺或写字楼就好了，非要盖公寓，在开发商的谋利需求下，被包装成为刚需产品推向市场。
可是，公寓和住宅相比，缺点相当多。
1）转让手续费相当高
在二手房市场，税费最优惠的房子，要数“满五唯一”。
可是商住公寓，没有满五不满五这一说，必须要交20%的个人所得税。
而且，公寓交易再次出售时，要交评估价与原价差额的土地增值税，而且是实行四级超率累进税率（和个人所得税一个道理），征收至少30%最多60%。
再加上5.5%的营业税，3%的契税，各种杂七杂八的费用加起来，一般能达到物业交易总价的10%以上。
所以，有这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费，公寓的附加成本要高很多，不利于交易流通。
2）产权年限短
商品住宅70年产权，到期后自动续期，不用担心产权继承问题。
而公寓的土地产权只有40年或50年，产权到期后是无法自动续期的，那到期后是续期还是补交费用，还没有个明确说法。
3)贷款购买受限制
住宅首套首付普遍在30%左右，可以公积金贷款，也能商业贷款，贷款可长达30年。
而公寓的首付至少需要50%，只能商贷，还不能享受银行优惠利率，贷款年限最长仅为10年，有的城市还必须要求全款。
4)商水商电
商住公寓的收费是是比民用贵一倍的商业收费标准，就连物业费也贵到飞起。
部分公寓无法落户和使用天然气
5）生活环境比较杂乱
公寓梯户比高，环境嘈杂。
公寓小区里生活还会比较杂乱，生活整体品质差。
比如说，你的左邻右里可能是开理发店的，也可能是蹦迪馆。
如果花一百多万只能买一个只能住而居住品质差成本高的场所，那还真不如租房了。
买了才知道什么叫接盘侠！
综上几点，商住公寓其实最大的弊端，还不是产权啊，贷款、居住环境这些，而是因为高额的流通税费，导致这种资产的流动性非常差。
买了的人，几乎都成了接盘侠。因为下一家买方，大多不会愿意承担这个高昂的费用，退一万步说即使人家非要买公寓，但市场上的实在选择太多，为何要买你的旧房。
大可买入新房公寓，仅需3个点即可解决，节约一大笔费用。
现在市场上的公寓，除了少数是自住的，多数都是资本入局，往长租方向发展的公寓。
如果你是有钱无处可投的土豪，又没名额投资住宅，等公寓再跌点，跌到比住宅便宜50%左右时，也可以考虑买来出租，这样出租回报率要比住宅高很多。
另外，在房价下行时期，还有几种房产，危险系数也挺高的，下面再来为大家总结一下。
二、入坑指数：★★★★旅游地产，养老地产
图片来源：视觉中国
打着“旅游地产”、“养老地产”的房子，也是需要警惕的。
房价下跌，旅游地产也很受伤。毕竟，中国真正用于养老、度假的地产项目并不多，大部分都是基于房产投资。
我国北起从渤海湾的大连、营口、秦皇岛，到胶东半岛的烟台、威海、青岛，再到南方的惠州、三亚、北海，这些有着优质海洋资源的城市，每一寸海岸线都是地产商们追逐的猎物。
打着旅游地产、养老地产的名号，却盖出了密密麻麻的住宅楼，未来？恐怕也没有多少刚需接盘侠了。
在旅游地产项目里，有种叫特色小镇的房产，相比大家也耳熟能详。不过，去年国家下了监管政策，三类特色小镇项目要“黄”。
说起特色小镇，你会想起什么？
有着旖旎田园风光，有厚重的历史积淀，有魂牵梦萦的乡愁……
年末，发改委发布了一则通知，叫停三类特色小镇项目，这意味着，如果你投资了这些特色小镇的房产项目，分分钟要黄了。
这三类被叫停的特色小镇是：住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇、变相举债建设的风险小镇、特色不明显、破坏生态的问题小镇。
据CRIC整理，近年来部分房企布局特色小镇的项目如下：
手有余粮，最好别碰这几类房子，否则分分钟变接盘侠——
商住公寓、旅游地产、养老地产、还有一种是小产权房！这类房子不受法律保护，签了购房合同也是无效的。
因此，如果遇到房子拆迁或者买卖双方利益纠纷，购房者很难维护财产权益，“钱房两空”的风险很高。